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Was tun, wenn ein Eigentümer die Sonderumlage nicht zahlen kann oder will?
Bei Sonderumlagen jeglicher Art gilt es, dass alle Eigentümer einer Gemeinschaft finanziell dafür aufkommen müssen. Sonderumlagen betreffen z.B. Reparatur- , Sicherungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen. Doch was passiert, wenn ein Eigentümer wirklich nicht zahlen kann?
Allgemein gilt es, das Gebot der Wirtschaftlichkeit und die Zahlungsfähigkeit der einzelnen Eigentümer zu berücksichtigen. Aber: Bei einer besonders dringenden Sanierung des Gemeinschaftsguts ist dies jedoch nicht der Fall.
Bleibt die Zahlung der Sonderumlage aus, sollte die Hausverwaltung zuallererst das Gespräch mit dem betreffenden Eigentümer suchen; eventuell gibt es nur vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten, die schnell beglichen werden können. Laut dem Verwaltervertrag ist der Verwalter auch berechtigt, die zusätzlichen Kosten, die bei der Forderung entstehen, als Verzugsschäden geltend zu machen. Bleibt eine Reaktion des Eigentümers immer noch aus, kann gegen diesen der Erlass eines Mahnbescheides beantragt oder auch eine Zahlungsklage erhoben werden in Verbindung mit einem Feststellungsantrag auf künftige Zahlung.
Wenn der Verwalter schon vorab einschätzen kann, dass der Eigentümer vermutlich ebenfalls nicht auf den Mahnbescheid reagieren wird, sollte direkt ein weiterer Bescheid beantragt werden und falls Widerspruch zu erwarten ist, beispielsweise weil der Eigentümer schon angedeutet hat, dass ihm die Sonderumlage zu hoch sei, hat der Verwalter die Möglichkeit, direkt zu klagen. Hier würde ein Mahnbescheid das Gerichtsverfahren nur unnötig hinauszögern.
Hinweis: Der Verwalter hat das Recht einen Mahnbescheid oder eine Klage einzureichen. Aus dem sogenannten Verwaltervertrag geht in diesem Zusammenhang nämlich hervor, dass er dafür über eine Vollmacht verfügt. Ist im Vertrag keine solche Vollmacht enthalten, kann diese durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nachträglich erteilt werden. Sowohl der Zahlungsempfänger als auch der Anspruchsinhaber ist laut § 10 Abs. 7 WEG stets die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Klage ist in jedem Fall beim zuständigen Amtsgericht (das Gericht, in dessen Bezirk die Eigentumswohnung liegt) einzureichen.
Wenn die Zahlung trotz Mahnbescheid und Klage ausbleibt, gibt es noch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen. Dazu gehören beispielsweise die Zwangsvollstreckung mittels Pfändungsmaßnahmen ins bewegliche Vermögen, die Eintragung der Zwangssicherungshypothek ins Grundbuch oder auch die Zwangsverwaltung, welche über die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG erfolgt.
Die Entziehung des Wohnungseigentums
Folgende Voraussetzungen müssen bei der Entziehung des Eigentums erfüllt werden:
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus mehr als 2 Eigentümer.
- Es liegt eine schwerwiegende Verfehlung des Eigentümers vor.
- Es gab vorab bereits eine Abmahnung und eine angemessene Frist wurde angegeben, um die Entziehung des Wohnungseigentums zu verhindern.
- Mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer der Gemeinschaft haben den Beschluss über die Entziehung des Wohnungseigentums gefasst .
Hinweis: Bei der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums ist die Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den eingetragenen Grundpfandgläubigern vorrangig.
Bei weiteren Fragen zu diesem komplexen Thema stehen wir Ihnen jederzeit zur Vefügung. Schauen Sie sich doch auch unseren Artikel zum Thema Wohnungseigentümerversammlung an:
Zur Rolle der Wohnungseigentümerversammlung
