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Scheidung und gemeinsames Haus – was es zu beachten gilt
Viele Menschen hegen den Wunsch mit dem Ehepartner ein eigenes Haus zu bewohnen. Doch was geschieht, wenn dieser Traum platzt? In Deutschland scheitert etwa jede dritte Ehe. Das bedeutet laut Statistik, dass es bei 35 % aller in einem Jahr geschlossenen Ehen in den darauffolgenden 25 Jahren zu einer Scheidung kommt (Destatis 2015). Natürlich wirft die Beendigung der Ehe einige Fragen auf. Was wird aus nun aus dem Haus? Wer bleibt dort wohnen? Und wer übernimmt die Finanzierung? Der vorliegende Artikel beleuchtet diese Fragen und gibt Hinweise darauf, worauf Sie achten sollten.
Wenn die Scheidung die Mauern des eigenen Hauses einreißt
Was wird nach der Scheidung aus dem gemeinsamen Haus? Nach der Beendigung einer Ehe müssen bestimmte Vereinbarungen rund um die Eigentumsfrage eines gemeinsam bewohnten Hauses getroffen werden. In den nachfolgenden Abschnitten werden einige Lösungsmöglichkeiten zu dieser Thematik aufgeführt.
Lohnt sich ein Hausverkauf?
Wenn keiner der beiden Ehepartner im gemeinsamen Haus bleiben möchte, bietet sich der Verkauf an eine dritte Person an. Auf diese Art und Weise würde vermieden werden, dass ein überhöhter Preis an den ehemaligen Partner gezahlt werden muss, welcher die Scheidungsimmobilie behalten möchte. Ein weiterer positiver Nebeneffekt wäre, dass beide Parteien so ebenfalls die laufenden Kosten für diese umgehen und sich gleichzeitig von den Verpflichtungen als Eigentümer loslösen (z.B. Instandhaltungsarbeiten oder Abwasserkosten). Der Verkaufserlös wird anschließend auf beide verteilt, sofern sich die Immobilie im Besitz beider Eheleute befindet (Lattermann, S. 2015).
Das gemeinsame Haus wird auf einen Ehepartner übertragen
Möchte einer der Ehegatten im Haus bleiben, ist die Übertragung des Hauses auf diesen eine weitere Lösungsmöglichkeit. Hierbei würde der verbleibende Ehepartner zum Alleineigentümer werden. Die Person, welche das Haus überträgt, erhält im Gegenzug dafür eine Abfindung in Form von Geld oder einen sogenannten Zugewinnausgleich (Bundesnotarkammer 2012).
Bei diesem werden sowohl alle Vermögensverhältnisse sowie Güter zum Zeitpunkt des Eintritts in die Ehe als auch alle Zugewinne während der Ehe erfasst.
Laut § 1363 BGB gilt der gesetzliche Güterstand einer Zugewinngemeinschaft für Ehepartner. Im Falle einer Scheidung wird der erzielte Zugewinn gleichermaßen aufgeteilt.
Hinweis: Achten Sie darauf, dass der ehemalige Partner, welcher auszieht, danach in keinerlei Verbindung mehr mit dem Haus steht, um Konflikte zu vermeiden. Wenn einem Ehegatten das Haus überschrieben wird, sollte der Vertrag so gestaltet sein, als würde eine völlig fremde Person einen Teil des Hauses käuflich erwerben. Derjenige, der das Haus behält, sollte darauf achten, dass er alle Fakten zum Haus kennt. Es empfiehlt sich eine Liste anzufertigen, um alles über das Haus aufzuführen (Reparaturen, allgemeiner Zustand etc.), sodass der exakte Wert des Hauses ermittelt werden kann. Derjenige, der das Haus verlässt, sollte darauf achten, dass er aus allen Kreditverpflichtungen, welche das Haus betreffen, entlassen wird (Lattermann, S. 2015). Bitte beachten Sie hierbei, dass ein Ehepartner nur aus dem Darlehensvertrag entlassen werden kann, wenn die Bank dazu ihre Zustimmung gibt. Kontaktieren Sie diese daher so früh wie möglich. Erfolgt die Zustimmung nicht und der verbleibende Partner kommt seiner Kreditverpflichtung nicht nach, kann der andere immer noch belangt werden. Die Zustimmung der Bank hängt auch davon ab, auf welcher Summe sich der Kredit beläuft und wie es um die Kreditwürdigkeit der verbleibenden Person steht (Bundesnotarkammer 2012). Zudem ist es durchaus empfehlenswert diesen Vertrag zusammen mit einem Anwalt aufzusetzen, der Ihnen hierbei beratend zur Seite stehen kann. Eine solche Vereinbarung ist ebenso notariell zu beurkunden und die Voraussetzung dafür ist das Einverständnis beider Parteien.
Keine einvernehmliche Einigung in Sicht? – die Bedeutung der Teilungsversteigerung
Kommt es zu keiner einvernehmlichen Einigung der Ehegatten, was mit dem gemeinsamen Haus von nun an geschehen soll, kann jeder von ihnen nach der vollzogenen Scheidung die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Doch wenn Sie in einem gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemein- schaft leben, müssen Sie dazu die Zustimmung Ihres ehemaligen Partners einholen. Des Weiteren benötigen Sie für diesen Antrag einen Grundbuchauszug (Lattermann, S. 2015). Die Teilungsversteigerung ist eine Form der Zwangsversteigerung.
Es wird ein Mindestangebot festgesetzt, nachdem ein Gutachter den Wert des Hauses bestimmt hat. Anschließend wird ein Termin für die offene Versteigerung gefunden. Auch die Ex-Partner dürfen mitbieten. Geht das Haus durch die Versteigerung an eine dritte Person, wird der Erlös auf beide Partner aufgeteilt (Scheidung.org 2016).
Hinweis: Bitte denken Sie daran, dass der erzielte Erlös oftmals weit unter dem tatsächlichen Wert des Hauses liegt und somit zu einem wirtschaftlichen Nachteil für die ehemaligen Ehegatten werden könnte.
Wer übernimmt nun die Finanzierung?
Um Konflikte von vornherein zu vermeiden, besteht die Möglichkeit vor der Eheschließung einen sogenannten Ehevertrag (eine Scheidungsfolgenvereinbarung) zu schließen, mit welchem zum Beispiel Vereinbarungen über den Zugewinnausgleich oder auch über die Zukunft des gemeinsamen Hauses im Falle einer Scheidung getroffen werden. Auch während einer Ehe kann dieser noch nachträglich abgeschlossen werden. Doch diese Form von Vereinbarung ist hierzulande bisher eher selten vertreten. Die Mehrheit der Eheleute lebt hier in einer Zugewinngemeinschaft. Somit werden alle in der Ehe angeschafften Güter, Schulden sowie Vermögensbeträge auf beide gleichermaßen aufgeteilt. Das bedeutet dementsprechend, dass diese detailliert aufgeführt werden müssen.
Wie bereits zuvor erwähnt, ist es sinnvoll denjenigen, der das Haus nicht behält aus allen laufenden Verträgen rund um das Haus zu entlassen. Dazu zählen auch Verträge mit Gaszulieferern oder Stromanbietern. In diesen sollte dann nur noch der Alleineigentümer eingetragen sein (Scheidung.org 2016). Der andere sollte an keinen finanziellen Verpflichtungen mehr beteiligt sein. Wenn der verbleibende Partner das Haus übernimmt, überträgt sich automatisch auch die zukünftige, finanzielle Belastung des gesamten Hauses auf ihn.
Wer steht im Grundbuch?
An dieser Stelle muss betont werden, dass eine Scheidung keineswegs die Eigentumsverhältnisse ändert, wenn beide Partner im Grundbuch eingetragen sind. Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis der Eigentumsverhältnisse, in welchem auch alle Belastungen eines Grundstückes (z.B. Darlehensraten) zu finden sind. Wenn beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen sind, kann keiner der beiden während des Trennungsjahres verlangen, dass der jeweils andere auszieht.
Doch falls im Grundbuch nur einer der Eheleute eingetragen ist, kann dieser allein entscheiden was aus dem gemeinsamen Haus wird und von dem anderen gegebenenfalls verlangen, dass dieser auszieht, solange er nicht über einen Mietvertrag verfügt. Aber ohnehin wird derjenige, der nicht im Grundbuch steht, im Zugewinnausgleich berücksichtigt. Falls einer der Ehepartner, der auch Miteigentümer ist, auszieht, kann dieser zudem eine Nutzungsentschädigung einfordern (Drewelow und Ziegler 2016).
Hinweis: Des Weiteren sollten Sie darauf achten, dass derjenige, welcher das Haus verlässt, aus dem Grundbuch gestrichen wird.
Sollten Sie noch weitere Fragen zum Thema „Scheidung und gemeinsames Haus“ haben, kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie jederzeit gerne! Schauen Sie sich doch auch einmal unseren Artikel zum Thema Grundbuch an:
Alles rund ums GrundbuchQuellen:
