De
En
Zur Bedeutung der Instandhaltungsrücklagen
Auf dem Wohnungsmarkt geht es oft um die sogenannten “Instandhaltungsrücklagen”. Doch was genau wird darunter verstanden und welche Höhe ist dabei angemessen? Des Weiteren beleuchtet der folgende Artikel, welche Rolle die Instandhaltungsrücklagen bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung für den Käufer und den Verkäufer spielen.
Definition Instandhaltungsrücklagen
Instandhaltungsrücklagen dienen dazu einen langen Erhalt der Immobilie zu gewährleisten und sie sind in dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgesehen.
Zur Berechnung
Eine Beispielrechnung hierfür lautet:
Baukosten (3.500 € x 1,5 : 80 Jahre) = 65,83 €/m² als Instandhaltungsrücklagen
Dies ist die sogenannte “Petersche Formel”, welche sich auf die Herstellungskosten (ohne Grundstücks- und Erschließungskosten) bezieht und mit dem Faktor 1,5 multipliziert und dann durch 80 Jahre dividiert wird. Diese Berechnung basiert darauf, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Baukosten für die Instandhaltung anzuwenden ist. Bei älteren Immobilien ist es jedoch schwieriger, da sich diese Rechnung auf die Herstellungskosten bezieht.
Laut § 28 Abs. 2 II BV können die Instandhaltungskosten auch dynamisch zugeordnet werden. Zum Beispiel werden 7,10 € pro m² und Jahr als Rücklage gebildet, wenn die Bezugsfertigkeit am Ende eines Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt (zwischen 23 und 32 Jahren beträgt der Wert 9 €; bei allem darüber höchstens 11,50 €). Wurde für eine Immobilie keine Verwaltung bestimmt, kann die Instandhaltungsrücklage in der Teilungserklärung festgesetzt werden.
Für Sie als Eigentümer gilt es monatlich eine bestimmte Summe zu überweisen. Der Verwalter ist verantwortlich für dieses Konto, aber es läuft auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Vorteile der Instandhaltungsrücklage:
- Regelmäßige, kleinere Beträge belasten den Eigentümer vermutlich nicht so sehr wie eine größere Zahlung.
- Wenn durch den dadurch entstehenden Puffer immer ausreichend Geld für die Behebung kleinerer Schäden vorhanden ist, können teure Folgeschäden vermieden werden.
- Ein weiterer Vorteil ist, dass die Immobilie interessanter für Neu-Käufer wird, wenn diese Rücklage regelmäßig genutzt wird, da diese dann Modernisierungen oder Reparaturen nicht nachträglich übernehmen müssen.
Hinweis: Die Instandhaltungsrücklage sollte nicht zu niedrig angesetzt werden, da so Sonderumlagen bei einzelnen Schadensfällen vermieden werden können.
Instandhaltungsrücklage beim Verkauf einer Eigentumswohnung
Diese spielt für Verkäufer und Käufer eine wichtige Rolle, da diese Art von Rücklage Einfluss auf den Kaufpreis der Wohnung hat. Die Höhe wird durch die Wohnungseigentümerversammlung durch einen Beschluss bestimmt. Das Ziel hierbei ist es, mit dieser Art von Rücklage später anfallende Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten oder auch kurzfristige, dringende Reparaturen abzudecken.
Wird eine Eigentumswohnung verkauft, geht die Pflicht der Zahlung der Instandhaltungsrücklage auf den Käufer über. Je nachdem wie hoch diese ausfällt, kann sich unter Umständen auch der Kaufpreis erhöhen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Instandhaltungsrücklage gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, daher prüfen Sie stets die Höhe dieser, wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten. Und einzelne Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft haben das Recht die Bildung einer Instandhaltungsrücklage zu fordern. Aber: Die Instandhaltungsrücklage darf ausschließlich für Instandhaltungsmaßnahmen für das Gemeinschaftsgut eingesetzt werden. Einem Eigentümer steht es zum Beispiel nicht zu von diesem Geld seine eigene Wohnung zu renovieren. Hier werden nämlich nur Fehler und Schäden in den Mietwohnungen, die Zustände im Keller, auf dem Dachboden, im Treppenhaus und auch im Fahrstuhl beachtet sowie notwendige Modernisierungen z.B. die Dämmung der Fassade oder die Erneuerung des Daches. Kleinstreparaturen (bis max. 75 €) zählen nicht dazu.
Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung. Schauen Sie sich doch gerne auch mal unseren Artikel zum Thema Betriebskosten an:
Betriebskosten und die Betriebskostenabrechnung
