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Betriebskosten und die Betriebskostenabrechnung - Was gilt es zu beachten?
Mit der Miete oder auch dem Kauf einer Immobilie hören die monatlichen Kosten nicht automatisch auf. Da sind schließlich noch die sogenannten “Betriebskosten”. Was genau dazu gehört und wie diese Kosten abgerechnet werden, erfahren Sie hier.
Definition Betriebskosten:
Sämtliche Auslagen gelten als Betriebskosten, welche durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch eines Gebäudes, eines Nebengebäudes, eines Grundstückes, einer dazugehörigen Anlage oder auch einer Einrichtung fortlaufend entstehen. Diese sind gesetzlich geregelt. Als Grundlage dient hierzu die Betriebskostenverordnung (kurz BetrKV). Zusätzlich dazu müssen sie im Mietvertrag vermerkt sein. Was dort nicht aufgeführt wird, muss auch nicht bezahlt werden. Folgende Faktoren gehören zu den Betriebskosten:
- Wasser
- Abwasser
- Heizkosten: Diese müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden, sofern eine Heizungsanlage mindestens 2 Wohnungen versorgt.
- Müllbeseitigung
- Straßenreinigung
- Schornsteinreinigung
- Gebäudereinigung: Hierzu zählen die Säuberung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile (wie Flure oder Treppen).
- Aufzug: Befindet sich ein Aufzug im Haus, dann müssen alle Mieter die dementsprechenden Betriebskosten zahlen, auch wenn sie im Erdgeschoss wohnen und diesen somit vermutlich nicht nutzen.
- Hausmeister
- Gartenpflege
- Sach- und Haftpflichtversicherung: Damit sind Versicherungskosten gemeint, wie gegen Feuer- Sturm- oder Wasserschäden. Zusätzlich gehören hierzu auch die Kosten für die Versicherung gegen Elementarschäden, wie Überschwemmungen.
- Beleuchtung
- Winterdienst
Die Höhe der Betriebskosten kann je nach Stadt oder Bundesland variieren. Nicht zu ihnen gehören Kosten für die Verwaltung, für die Instandhaltung oder für die Instandsetzung (z.B bauliche Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln, welche durch Abnutzung entstehen). Laut dem Betriebskostenspiegel müssen die Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,19 Euro pro m² Betriebskosten zahlen. Maximal dürfen diese 3,26 Euro betragen.
Sollten Sie dennoch weitere Fragen haben, kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie jederzeit gerne.
Hinweis: Wenn Sie sich einen besseren Überblick über die Kosten verschaffen wollen, dann können Sie sich die Abrechnungen von dem Vorbesitzer oder dem Vormieter zeigen lassen. Zusätzlich dazu ist der alljährliche Betriebskostenspiegel vom Deutschen Mieterschutzbund hilfreich, welcher die durchschnittlichen Nebenkosten in Deutschland erfasst und Ihnen somit einen Überblick über die regionalen Unterschiede liefert.
Die Betriebskostenabrechnung - Was muss hier enthalten sein?
Der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter die Abrechnung zukommen lassen (ein Beispiel: für das Kalenderjahr 2015 muss die Abrechnung spätestens bis zum 31.12.2016 eingehen). Erhält der Mieter diese später als ein Jahr, muss er nichts nachzahlen. Im Falle, dass er zu viel gezahlt hat, erhält er es dennoch zurück. Folgende Aspekte müssen unbedingt in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt sein:
- Der Abrechnungszeitraum: Dieser beträgt in der Regel 12 Monate. Dies muss aber kein ganzes Kalenderjahr sein.
- Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten nach Abzug der Vorauszahlungen
- Die Anfangs- und Endzählerstände
- Die Wirtschaftseinheit, auf die hier entsprechend Bezug genommen wird
- Der Verteilerschlüssel
- Der Umlagemaßstab
- Die Abrechnungsfrist: Diese muss im Mietvertrag vermerkt sein.
Der Vermieter ist zudem verpflichtet, stets den Gesamtverbrauch anzugeben. Fehlt dies, ist die Abrechnung an der Stelle formell falsch. Oftmals finden Sie in der Abrechnung noch die Kategorie “sonstige Kosten”. Hierzu gehören beispielsweise die Wartung von Rauchmeldern oder Alarmanlagen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Betriebskostenabrechnung häufig fehlerhaft ist. (Ein Beispiel: Kostenfalle Heizkosten - Beim Ablesen von Heizkörpern treten oftmals Fehler auf, wie Übertragungsfehler oder Zahlendreher. Diesen können Sie vorbeugen, wenn Sie die Heizungsableser begleiten, sich selbst auch die Werte notieren und diese von den Mitarbeitern anschließend unterschreiben lassen. Dann haben Sie bei eventuellen Konflikten einen Nachweis für den Vermieter.
Haben Sie weitere Fragen zu dieser Thematik? Dann kontaktieren Sie uns jederzeit. Wir beraten Sie gerne! Schauen Sie sich doch auch einmal unseren Artikel zum Thema Instandhaltungsrücklagen an:
Zur Bedeutung der Instandhaltungsrücklagen
